10 de agosto de 2020

O sonho da casa própria. Vale a pena financiar um imóvel?

Por: Luciano Hermes - Administrador

 Segundo dados do Censo realizado em 2010 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) 73,5% dos brasileiros reside em casa própria, esse relevante dado representa uma queda percentual de 1,5% em relação ao Censo realizado no ano 2000. Essa diferença, apesar de parecer minúscula, corresponde a 2,9 milhões de pessoas, levando em consideração que no referido ano o Brasil era habitado por 195,7 milhões de habitantes, segundo o IBGE.

O supracitado dado estatístico, apesar de desatualizado, mostra que quase um quarto da população brasileira reside em imóvel alugado ou cedido. E que, talvez, sonha em ter o seu imóvel próprio. Feito o prefácio, vamos ao que realmente importa: É viável ou inviável utilizar linhas de financiamento imobiliário para realizar esse sonho? É preferível utilizar o seu capital próprio?

Para fazermos simplificarmos o referido cálculo vamos imaginar um cenário hipotético em que o imóvel adquirido tem valorização e depreciação zero, ou seja, ele não se valoriza e nem se deprecia. Vamos tratar neste exemplo apenas da operação financeira, utilizando o exemplo a seguir.

Um casal, com renda familiar de R$ 5 mil reais decide que vai pleitear um financiamento imobiliário. O casal paga mensalmente R$ 1.045 de aluguel. Somando todas as suas despesas, incluindo o aluguel, os dois gastam em média R$ 4 mil por mês, o casal ainda guarda R$ 1 mil todo mês, em uma conta de poupança.

Neste exemplo, o casal pretende utilizar R$ 50 mil de recursos próprios e R$ 50 mil provenientes de saldo no Fundo de Garantia do Tempo e Serviço (FGTS). O imóvel sonhado está avaliado em R$ 250 mil reais.

Neste primeiro momento, vamos analisar qual é o custo de oportunidade perdido, isto é, o quanto custa ao casal deixar de ter o dinheiro guardado em sua conta poupança. Levando em conta que o rendimento anual da poupança é de 1,4% (valor pago atualmente pelos bancos para depósitos efetuados após 03/05/2012). Caso a taxa de juros do financiamento seja inferior ao custo de oportunidade, vale a pena manter o dinheiro aplicado. Se a taxa de financiamento for superior ao custo de oportunidade, é vantajoso utilizar o recurso próprio.

A segunda análise a ser feita refere-se à composição da parcela mensal do financiamento. Aquela parcela que é paga mensalmente ao banco é composta de capital, juros e acessórios (seguros e despesas diversas), conforme simulação abaixo, para a simulação fictícia utilizamos como forma de amortização o Sistema de Amortização Constante (SAC)*:

Valor do financiamento: R$ 150 mil

Taxa de Juros: 7% a.a.

Prazo: 240 meses

Valor da parcela inicial: R$: 1.580,00, onde:

Capital R$ 625,00

Juros R$ 875,00

Acessórios R$ 80,00

Com base nesta simulação devemos destacar dois itens:

O primeiro deles é o quanto a parcela inicial incide no orçamento do casal. Conforme já citado, o casal era superavitário em R$ 1 mil/mês, esse valor deve ser comparado ao valor pago de capital mensalmente. Caso o valor superavitário seja igual ou superior, o capital será pago sem que haja prejuízos a qualidade de vida do casal. Caso o valor superavitário seja inferior ao valor pago de capital mensalmente, talvez seja a hora de você rever o tamanho do financiamento ou até rever o seu orçamento doméstico.

O segundo item da simulação que devemos considerar é se o valor pago de aluguel é superior ao valor pago de juros e encargos no financiamento. Levando o exemplo em consideração, podemos perceber que o valor somado de juros e acessórios é de R$ 955,00 enquanto que o casal paga de aluguel R$ 1.045,00. Neste caso podemos perceber que o aluguel é mais caro que o custo financeiro do financiamento, e neste caso é vantajoso acessar a linha de crédito. Caso essa simulação disser o contrário, faça também uma análise de longo prazo. Geralmente juros de financiamentos imobiliários são fixos e tendem a ir diminuindo através do tempo (conforme o sistema de amortização utilizado), enquanto o aluguel é geralmente reajustado anualmente por índices inflacionários.

Espero que esse texto possa dar embasamento a sua família na hora de tomar essa importante decisão. Mas lembre-se: O financiamento de sua casa é um compromisso de longo prazo. E não faça a análise de nenhuma variável de forma isolada, sempre em conjunto com as outras.

(*) Metodologia muito utilizada nos contratos de crédito imobiliário aonde o proponente ao financiamento paga todo o mês a mesma parcela de capital e a totalidade de juros e acessórios do financiamento.

As opiniões emitidas são estritamente pessoais e não significam indicação de compra ou venda de ativos. Objetivo do texto é compartilhar conhecimento, opiniões e informação de mercado.

TAGS: imóvel, habitação, financiamento